Die Steuerreform 2015/2016 sieht Änderungen im Bereich der Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden (Häusern, Wohnungen) vor.

Die bisherige Rechtslage sah in den Einkommensteuerrichtlinien RZ 6447 EStR einen pauschalen Wertansatz für den Grundanteil in Höhe von 20 % der Anschaffungskosten vor. Grund und Boden ist aus steuerlicher Sicht nicht gewinnmindernd anzusetzen. Nur der Gebäude- oder Hausanteil ist abschreibbar. Vermieter hatten in den meisten Fällen ein hohes Interesse an einem niedrigen Grundanteil, da durch den hohen Gebäudeanteil der Gewinn gesenkt werden konnte. Man konnte von der 20/80-Regel auch abweichen (zB durch ein Gutachten).

Das Steuerreformgesetz 2015/2016 sieht nunmehr einen Grundanteil in Höhe von 40 % vor. Eine Verordnung regelt zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher und baulicher Verhältnisse abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden, sowie Gebäude.

Die Verordnung und das Gesetz traten mit 1. Jänner 2016 in Kraft und sind erstmals auf Vermietungen im Veranlagungsjahr 2016 anzuwenden.

In welchem Ausmaß ist Grund und Boden anzusetzen?

Als Grundanteil sind folgende Prozentsätze anzusetzen:

  • Zwanzig Prozent: für Grundstücke, die in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern liegen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baufläche (= als Bauland gewidmet und voll aufgeschlossenes Grundstück) unter 400 Euro beträgt;
  • Dreißig Prozent: für Grundstücke, die in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern liegen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baufläche mindestens 400 Euro beträgt. Ferner muss das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfassen;
  • Vierzig Prozent: für Grundstücke, die in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern liegen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baufläche mindestens 400 Euro beträgt. Das Gebäude umfasst bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten.

Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor.

Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine Absetzung für Abnutzung angesetzt wird.

Die Verordnung ist auch auf bereits vermietete Objekte anzuwenden. Man muss daher für bestehende Vermietungen im Veranlagungsjahr 2016 die Abschreibungsbasis neu berechnen.

Alternativ darf weiterhin der Grundanteil durch ein Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden. Dies gilt für Vermietungen ab 2016.

Weicht der Grundanteil laut Verordnung offenkundig von den tatsächlichen örtlichen Grundpreisen ab, ist die Verordnung nicht anwendbar. Eine erhebliche Abweichung liegt bei zumindest 50 % vor.

Growth, business, money.